Waktu penandatanganan jual beli saja belum cukup untuk menentukan apakah penyerahan rumah dapat memperoleh PPN ditanggung pemerintah pada 2026. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 mensyaratkan adanya penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah yang siap huni, serta bukti serah terima yang didaftarkan oleh penjual.

Rentang waktu transaksi dan serah terima

PPN yang ditanggung pemerintah berlaku atas penyerahan yang terjadi ketika akta jual beli ditandatangani di hadapan pejabat pembuat akta tanah, atau ketika perjanjian pengikatan jual beli lunas ditandatangani di hadapan notaris.

Penandatanganan tersebut harus berlangsung sejak 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026. Pada periode yang sama, harus terjadi penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni.

Penyerahan nyata itu dibuktikan dengan berita acara serah terima. Jadi, tanggal akad atau perjanjian dan tanggal serah terima sama-sama menjadi bagian penting dalam memeriksa pemenuhan ketentuan.

Isi minimum berita acara serah terima

Berita acara serah terima paling sedikit harus memuat informasi berikut:

• nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak Pengusaha Kena Pajak penjual;
• nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak atau nomor induk kependudukan pembeli;
• Harga Jual rumah tapak atau satuan rumah susun;
• tanggal serah terima;
• kode identitas rumah yang diserahterimakan;
• pernyataan bermeterai bahwa serah terima bangunan telah dilakukan; dan
• nomor berita acara serah terima.

Daftar tersebut penting karena berita acara bukan sekadar bukti bahwa kunci atau bangunan telah diserahkan. Dokumen itu juga menghubungkan identitas penjual, pembeli, nilai transaksi, tanggal penyerahan, dan unit rumah yang mendapatkan fasilitas.

Siapa yang mendaftarkan berita acara?

Kewajiban pendaftaran berita acara berada pada Pengusaha Kena Pajak penjual. Pendaftaran dilakukan melalui aplikasi pada kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan kawasan permukiman dalam lingkup urusan pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.

Batas waktunya adalah paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima. Selain itu, data rumah, berita acara serah terima, dan registrasi kode identitas rumah akan disampaikan secara elektronik kepada Direktorat Jenderal Pajak. Penyampaian keseluruhan data tersebut paling lambat dilakukan pada 5 Februari 2027.

Apa yang perlu diperiksa pembeli?

Pembeli dapat meminta penjelasan dari penjual mengenai kesiapan unit, kode identitas rumah, isi berita acara, serta proses pendaftarannya. Pemeriksaan ini relevan karena PPN tidak ditanggung pemerintah apabila penjual tidak mendaftarkan berita acara serah terima atau tidak memenuhi kewajiban pelaporan yang dipersyaratkan.

Perlu diingat, rumah juga harus merupakan rumah baru, siap huni, memiliki Harga Jual paling banyak Rp5 miliar, dan memenuhi ketentuan lain dalam PMK Nomor 90 Tahun 2025. Serah terima yang berlangsung di luar periode 1 Januari hingga 31 Desember 2026 tidak termasuk periode fasilitas menurut peraturan ini.

Dengan memahami alur dokumennya, pembeli dapat membedakan antara sekadar menandatangani perjanjian dan benar-benar memenuhi rangkaian persyaratan penyerahan rumah untuk fasilitas PPN tahun anggaran 2026.

Sumber: Direktorat Jenderal Pajak — Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026. Lihat sumber asli.